多伦多房价何时会止跌？会像1989年那样连续调整13年吗？

多伦多房地产市场又来到一个令买卖双方都犹豫的阶段：利率已从近年高位回落，房价却尚未止跌。有人开始想起 1989 年的那场漫长调整——当年的买家等了七年才看到年度均价触底，又等到 2002 年才看到价格重新超过 1989 年的名义水平。这一次，历史会重演吗？

1989 年的那场调整，到底持续了多久

先看数字。按 TRREB 的历史统计，1989 年多伦多年度平均成交价为 $273,698 加元，到 1996 年跌至 $198,317 加元，累计下跌约 27.5%。1997 年均价回升至 $211,729 加元，开始反弹；直到 2002 年，才以 $277,375 加元略微超过 1989 年的名义价格。TRREB 也提醒，历年统计覆盖区域有所变化，长期比较须谨慎。

那轮调整的转折，跟借款成本密切相关。

加拿大央行数据显示，五年期按揭利率年度平均值在 1990 年达到 13.35%，1996 年降至 7.92%，1997 年进一步降至 7.07%。但利率下降没有立刻带来房价反弹——就业和买家信心的恢复同样需要时间。加拿大按揭及住房公司（CMHC）指出，1990 年代初多伦多经历了严重衰退和就业下滑，这是那轮跌市持续较久的重要背景。

换句话说，利率转低只是复苏的前提条件，不是充分条件。

今天的压力在哪里

2026 年的多伦多，同样经历了前期快速上涨、大幅加息和投资公寓市场的转弱。但 CMHC 认为，当前按揭审核和开发商融资要求比 1990 年代更严格，市场面对的风险结构已经不同，不能直接等同于当年的严重衰退。

价格方面，TRREB 数据显示，2026 年 8 月大多伦多地区（GTA）平均成交价为 $993,410 加元，同比下降 2.7%；当月成交 5,057 宗，同比减少 2.1%，MLS 房价指数基准价同比下降 4.5%。公寓市场的压力尤其明显：GTA 公寓 2026 年第二季度平均成交价为 $634,972 加元，同比下降 7.5%。

宏观经济层面的限制也不容忽视。加拿大统计局数据显示，2026 年 8 月全国就业人数减少 4.2 万，失业率维持 6.4%，安省就业人数亦小幅下降。加拿大央行 9 月 2 日将政策利率维持在 2.25%，同时指出经济有所改善，但劳动力需求仍偏弱，贸易与通胀前景存在不确定性。政策利率已经下降，并不意味着家庭贷款负担或就业顾虑已经消失。

人口增速放缓是另一个与前几年明显不同的条件。统计局最新估计，加拿大 2026 年 7 月 1 日人口约为 4,180 万，同比增长 0.5%。CMHC 认为，较慢的人口与收入增长、加上多伦多租赁市场供应增加，会使买家需求和租金增长在短期内保持温和。

机构怎么看：缓慢复苏，不是深渊反弹

面对这些压力信号，加拿大主流金融机构在 2026 年的判断出现了难得的共识——这不是深渊级崩盘，而是一场漫长的消化期。

CMHC 的预测最为具体。该机构 2026 年 7 月发布的基准情景预计，多伦多地区年度平均成交价从 2026 年约 $102 万加元，升至 2027 年 $105 万、2028 年 $110 万；年度成交量则从 6.35 万宗增至 7.7 万宗。值得注意的是，2028 年的预测均价仍低于 2024 年的约 $112 万加元。CMHC 的较弱情景下，2028 年均价仅为 $106 万加元。复苏的弹性，受制于缓慢的人口增长和居高不下的负担能力挑战。

加拿大皇家银行（RBC）将重点放在"库存失衡"上。该行认为，安省因为严重的库存过剩，将面临最陡峭的价格下跌压力；对于 GTA 这类高成本市场，2027 年的恢复将非常缓慢，价格可能继续走平或仅有微弱增长，V 型反转基本无望。RBC 指出，买家虽然有所增加，但在高成本和经济不确定性下出价保守，独立屋的抗跌性明显强于公寓。

道明银行（TD Economics）的视角是：2026 年的调整是"时间节点的调整"而非崩盘，预计 2027 年整体市场进入"平衡区间"。但公寓板块的处境更为棘手——巨量公寓完工量与投资者需求放缓形成冲撞，市场需要较长时间消化挂牌量，公寓只会迎来"温和改善"，难有强劲反弹。

加拿大地产协会（CREA）则从全国视角做了补充。该会预计 2026 年全国均价上涨 3.2%，销量反弹 7.7%，但多伦多因绝对价格过高，将大幅落后于草原省份等负担能力更强的市场——高首付门槛让多伦多买家持币观望的时间更长。

四家机构指向的是同一个结论：先恢复成交，再出现温和的价格回升，而不是突然大涨。

买卖双方的真实心态

机构预测描述的是统计均值，市场参与者的心态则更直接地反映了为什么"缓慢消化"会成为现实。

观望中的潜在买家普遍认为，现在根本没必要急着入场。他们注意到一个结构性变化：新楼盘因建筑成本下不来，均价仍死撑在 $1,000/平方英尺；但二手公寓因为许多房主扛不住月供，价格已跌至 $650/平方英尺左右。两个价格带之间悬空着一个关键问题——谁来接盘这批二手库存？指望以前那些成群结队租房的国际留学生，已经不现实了。

散户公寓投资者的态度同样清晰：别指望房东"流血大甩卖"。他们的算账逻辑是，即便每月出现负现金流，只要租客还在交租，房东就不会割肉。他们还举了一个具体的例子：房东每个月倒贴 $1,000 的负现金流，但租客每月 $2,500 的租金里，有 $1,200 是在帮房东偿还房贷本金，算下来总体依然是正收益。这个逻辑，解释了为什么库存高挂但卖家不割肉。