租客如不交房租：房东拒绝维修行不行？

请问：我租用一栋独立屋，因为特殊原因，欠租一个多月。某晚我发现车库的门打不开了，车开不进去车库。要求房东尽快派人来修理。房东说我没交租就不负责修理。房东可以这样做吗？

网友：朱先生

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如果租约包含了车库的使用，答案是不可以。房东有责任对物业进行维护，并维持物业处于良好可用状态。即使在房客进入以前，物业问题是潜在的、暂时没有发生的，房东也有责任进行维修。即使房东房客双方商定，并在租约中说明，修理维护由房客进行，房东仍然有责任对物业进行维修与维护，原合约此条款无效。

但是，房客有责任对使用有“通常人认为”的合理的限度，比如保持清洁、不故意损坏等。同时，房客有责任对自己或自己的客人造成的损坏进行维修与赔偿。

那么，朱先生欠着房东的租金，房东也有责任修这个车库门吗？可不可以让朱先生先把欠租交了，然后房先生才给修门呢？

答案也是不可以。无论是否租客欠租，房东对物业基本使用的维护必须进行。至于欠租，房东可以催讨，直至在房东房客管理局申请听证，由管理局的委员给出判决。所以，房东应该尽快修理车库门，这和欠租无关。

虽然《租务法》没有鲜明地定义说，房东出租物业是一个标准意义上的生意，也没有鲜明地指出，房东的定义就是为了收取房租而出租物业的人，但是，从房东的所有表现来看，除去政府福利房以外，房东经营的目的，就是在以出租物业来换取房租。

对于房东来说，这天经地义，没有任何人可以阻止房东这样做。所以，房东在《租务法》以及其他任何相关的法律、法规、政府附例允许的情形下的出租行为，都受法律的保护。

同时，法律认为，既然房东是经营的收益人，那么，房东首先要为收益做出行为，从而使得收益获得保障。换句话说，如果收益人不行为，那么他就很有可能不受法律的保护，甚至受到法律的惩处。法律还认为，为了获得收益而进行的活动是商业行为，商业行为会产生风险，经营人应该预料到这些风险的存在，并进行有效的规避。

这里是想向大家传递这样一个信号：法律认为，你期待获益，那么你就要先把自己的事做好。如果把自己的事没做好，你也很可能不受保护，甚至要受到惩处。这就是为什么《租务法》把对房东的管辖仿佛比对房客的管辖要“苛刻”得多的原因。

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