加拿大房地产佣金集体诉讼闯过关键一关！卖过房的人都该关注

加拿大房地产佣金集体诉讼出现重大进展。联邦上诉法院近期裁定，针对买方经纪佣金安排的部分核心指控可以继续推进。

10 月 13 日，联邦上诉法院一致驳回加拿大地产协会（CREA）、多伦多地产局（TRREB）及多家地产中介针对部分诉求提出的上诉，并维持联邦法院此前允许部分指控继续审理的决定。

案件原告 Mark Sunderland 指控，一些地产中介通过相关 MLS 佣金规则和行业安排，共同控制买方经纪服务的价格。与此同时，他还指控 CREA 和 TRREB"协助、教唆并促成"有关安排。法院认为，这些指控具备继续审理的法律基础。

不过，这次判决并没有认定 CREA、TRREB 或任何地产中介违反《竞争法》。被告均否认相关指控，针对其余被告的集体诉讼及实体审理程序仍在推进。

Sunderland 于 2021 年提起诉讼。诉状称，他此前出售多伦多一套住宅时支付了 5% 的地产佣金，其中约一半提供给买方经纪。他认为，当时的制度削弱了买方经纪佣金之间的价格竞争，最终增加了卖家的交易成本。

Sunderland 最初代表自 2010 年 3 月 11 日以来，通过 TRREB MLS 出售住宅物业的卖家提出索赔。此后，与全国性 McFall 案及 RE/MAX 和解相关的拟议集体范围已经扩大。

没有规定具体佣金，算不算“控制价格”？

Sunderland 指控，当时的 MLS 规则要求卖方经纪必须给买方经纪一笔佣金，而且金额不能是零。也就是说，买方经纪是为买家服务，但这笔钱实际上通常由卖家来付。

他认为，这种规则让买方经纪没有太大动力去和买家单独谈佣金，也削弱了经纪之间压低收费的竞争，最后导致卖房成本居高不下。

被告则表示，规则并没有规定佣金的具体数字，买卖双方仍然可以和自己的经纪协商，因此不存在“固定佣金”。

上诉法院认为，价格控制不一定非要规定一个具体数字。 即使没有规定佣金必须是多少，如果一种安排限制了“谁来谈佣金、怎么谈佣金”，也可能构成《竞争法》所说的价格控制。

因此，法院允许 Sunderland 关于“控制买方经纪佣金价格”的指控继续审理。

不过，法院没有恢复另一项更进一步的指控，即各方曾经达成协议，直接“固定、维持或提高”买方经纪佣金。这部分指控此前已经被驳回。

Sunderland 还指控 CREA 和 TRREB 通过制定规则并要求会员遵守，帮助中介形成或加入上述安排。两协会辩称，相关指控仅涉及它们如何实施和执行规则。但法院认为，Sunderland 的陈述已足够详细，可以继续追究两协会是否更深层参与其中。

而对 Century 21、Sutton 和 HomeLife 等加盟商的指控则依然被驳回。法院维持此前认定，即 Sunderland 没有提供足够细节证明这些加盟商知情或有意参与，但他可在补充事实后再次修正指控。RE/MAX 早前已就相关诉讼达成和解，但和解并不构成对违法行为的承认。

法院还拒绝以诉讼时效为由，驳回涉及起诉前两年以上行为的指控。至于其他拟集体诉讼成员较早的索赔是否超出法定时限，目前尚无定论。

10 月 14 日，CREA 向 REM 表示：“必须强调，此次裁决仅允许诉讼继续推进，并未对针对 CREA 的指控做出实质性判决。我们仍认为相关指控毫无根据。”

CREA 补充称，其政策旨在促进房地产市场的公平、消费者选择和行业协作。

TRREB 行政总裁 John DiMichele 强调，部分指控已被驳回。

他在声明中说：“TRREB 欢迎法院维持对‘相关规则构成固定、维持或提高买方经纪佣金协议’指控的驳回。”

两大协会均表示，正与法律顾问共同评估裁决内容，决定下一步行动。

多伦多律师事务所 Kalloghlian Myers LLP 合伙人、Sunderland 代理律师 Garth Myers 表示："我们很高兴案件能够继续针对中介和协会推进，希望能尽快进入实体审理阶段。"

Myers 还指出，针对其余被告的案件仍在联邦法院推进，相关认证及实体审理程序尚未完成。RE/MAX 部分则已进入单独和解程序。各方也可申请上诉至加拿大最高法院，继续就联邦上诉法院的裁决寻求进一步审理。

据 10 月 1 日向联邦法院提交的更新显示，另一宗全国性集体诉讼 McFall 案涉及类似指控，各方此前也在等待 Sunderland 上诉案的裁决后再决定后续行动。